• TOP
• 屋上防水
• マンション大規模修繕を解説！防水工事が大規模修繕成功の鍵？

マンション大規模修繕を解説！防水工事が大規模修繕成功の鍵？

長年同じところに住んでいると、修理が必要なところや経年劣化してしまうところが出てきますよね？

マンションは、積立金を行っているマンションが大半ですので、定期的に大規模修繕を行い建物を維持していきます。

初めての修繕は戸惑うことばかりですが、防水工事アドバイザーの福島が詳しく解説します。重要なポイントを学んでいきましょう！

この記事の監修者

■福島 慎介

神奈川県出身　一般社団法人　防水工事推進協会　代表理事 防水アドバイザーとして12,000枚以上の見積りや防水工事を診断 お客様の立場・視点から分かりやすくお伝えします。

防災工事推進協会 代表理事 紹介ページへ

工事費用をカットする

大規模修繕とは？

大規模修繕とは、マンションなどの集合住宅で、約12～17年周期で行われる、建物の価値を維持し寿命を延ばすための重要な工事です。

少し前までは10～15年を目安に行うべきと言われていましたが、国土交通省による令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査によると、平均修繕周期としては、13年が最も多く、12年、14年、15年がそれに次いでおり、全体の約7割が12～17年周期で実施しています。

※参照：国土交通省：令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

外壁の補修、屋上防水・通路などの防水、給排水管、エレベーターなど建物の主要構造部や共用部分の改修に加え、住環境の向上を目的とした工事も含まれています。

分譲マンションの大規模修繕進行は管理組合

分譲マンションの場合、大規模修繕の進行は、管理組合が中心となり行います。

工事箇所や業者の選定、資金繰り、工事の進行まで行う必要があります。

マンションの大規模修繕は、高い費用がかかるマンションのビックイベントです。

マンションは不特定多数が使っている建物ですので、一般住宅と比べると劣化が激しい傾向があります。

その為、建物としての資産価値が通常の建物より下がってしまう場合がよくあります。

みんなが使うマンションだからこそ、適度なタイミングを守って大規模修繕を行わなければいけないのです。

初めての大規模修繕の際の管理組合を含めての住民の集まりは、コミュニケーションの場にもなりますので、積極的に参加をするようにしましょう。

相談や協力の輪が広がり、マンションの一体感を作る事が出来ます。

住民みんなで相談をし、有意義な大規模修繕に繋げて快適なマンションを作りましょう。

大規模修繕工事で特に重要な2つのポイント

外部大規模修繕を行う上で重要なポイントは以下の2つがあります。

• 目立ってきた外壁劣化部分の修繕
• 屋上防水・床防水などの防水工事

国土交通省の令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査では、大規模修繕工事の設備工事を除く、建築系工事では、外壁工事・塗装と防水工事（シーリングを含む）で81.4%が占められています。

特に1回目の工事では、外壁と防水工事の工事費率は73.1％と最も高くなります。

大規模修繕の費用を削減するために、外壁工事と防水工事のみが行われるケースがあります。

この2つの工事を行わないと、建物の価値・寿命を急激に下げてしまう可能性があります。

また、実際に工事を行うとしても、実際の建物の状態にあった工事を行うなど、専門的な判断も必要になります。

外壁劣化部分の修繕について

マンションは、鉄筋コンクリート造が多くあり、コンクリートは、年月を重ねて乾燥収縮していき、5年程で完全に乾燥します。

外壁のコンクリートの乾燥が進行すると発生してくるのがひび割れです。

外壁は、あちこちにひび割れが発生するので、ひびの度合いを確認して修繕しなければなりません。

この初期の修繕を行わなければ、後に雨漏りに繋がりますので、要注意です。外壁をくまなく確認して、不具合部分を修繕しましょう。

築10年程になると、外壁塗装等の外壁仕上げ材の劣化が進んできます。外壁の不具合と一緒にチェックし、修繕又は改善を行いましょう。

塗膜の不具合、タイルの不具合、コーキングの不具合などチェックし、必要な場合は全面的に修繕を行いましょう。

新築以上の外観にすると、マンションの価値も大きく上がります。
賃貸や分譲のお客様に対してのイメージが良くなりますので、必須な工事です。

防水工事

防水工事とは、雨水を遮断し、雨漏りを防ぐために行う工事のことです。主に建物の屋根や屋上、ベランダ、バルコニー、床などに防水施工されています。

躯体の上に防水層を作り、その上にトップコートでコーティングを行います。

※トップコートを塗らない防水工事もあります。

またマンションなどの集合住宅では、主に以下の4カ所に防水施工がされます。

防水工事は、特に屋上の防水が重要です。

屋上は、紫外線等の外的刺激に侵されるので、劣化の進行が早く、大規模修繕を検討するときには必ず確認が必要となります。

屋上防水の細かい劣化を放置し、雨漏りに繋げてしまうマンションは物凄く多いです。

屋上防水の劣化が初期の段階であれば、修繕のみで済むので、細かくチェックしましょう。

外壁工事と防水工事の2つは、放っておくと重篤な被害に変わってしまいますので、細かく点検を行って修繕しなければなりません。

初めての大規模改修は、管理組合も住民も経験が無いので解り辛く苦労してしまう事が大半です。

どのような大規模修繕を行う事に意味があるのか、業者に依頼して細かくチェックしてもらい、明確にして皆さんで考えましょう。

不具合箇所は全て修繕し、劣化状態を引きずらない快適なマンションを維持しましょう。

防水工事については、こちらで詳しく解説しています。参考にしてください。

大規模修繕が必要な理由とは？

大規模修繕は、建物の資産価値を維持し、寿命を延ばすために重要です。

しかし、鉄筋コンクリートや鉄骨造の建物は、一見頑丈で丈夫に見えます。ただし、見えない部分で少しずつ劣化を起こしています。

木造と比べると確認しにくく、ついついおろそかになってしまう傾向があります。

10年、20年と経っても丈夫なイメージが大きいですが、実は著しい劣化を起こしているパターンは良くあります。

それを未然に防ぐのが、大規模修繕なのです。

大規模修繕において重要なことは、今、建物がどんな状態なのかを把握する事です。

防水工事をしないと雨漏りが起こる！

大規模修繕工事の60～70%が防水工事と外壁工事です。そして、外壁工事には外壁の雨漏り対策・防水工事も含まれています。

マンションに雨漏りが起こってしまうと、住環境が悪化するだけでなく、雨漏りが原因で建物にダメージが広がり、建物の寿命が短くなり、資産価値が低下します。

更に、雨漏りが起こってから防水工事を行うのと、雨漏りが起こる前に劣化症状を見つけて防水工事を行うのでは、費用が圧倒的に違います。

大規模修繕により、雨漏りから建物を守ることは必須なことです。

10～15年を目安にまず調査・診断を行う

外壁や防水の寿命が10～20年ほどですので、10～15年を目安に調査や診断を行う必要があります。

建物の状態により、今大規模改善が必要なのか、何を再前提に修繕しなければならないのかを検討します。

建物の状態を把握せず、ただ目安の年数が経ったから大規模修繕を行うのはあまり正しくありません。

建物が良好な場合は、17年目や20年目が初めての大規模修繕という場合もあります。

10年前後で起こる主な問題

• コンクリート外壁・外壁タイルのヒビ
• 屋上防水のヒビなどの劣化
• 鋼製の手すりにサビ
• 非常階段にサビ
• 排水能力が乏しくなってきた
• 給湯器や便器などの備品関係に衰えがきた
• 駐車場の舗装部分の不具合

等、10年を境目に様々な劣化がどんどん出てくる傾向があります。もちろん、劣化してしまう度合いは建物により様々です。

同じ築年数であっても、立地条件や住民の使い方により劣化度合いは大きく変わります。

大規模修繕の目安

国土交通省の令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査によると、平均的に実施しているのは12～17年目です。しかし、建築材料の劣化や寿命などを考慮すると、10～15年で実施することを推奨します。

上記のグラフを見ると、11年目から工事が増えているのが分かります。これは10年を目安に、工事の検討、点検・調査が行われ、実際は11年目からスタートしていることが分かります。

大規模修繕の時期というのは、何か法律で決まっている事ではありません。その曖昧さゆえに、住民側と管理組合側でもめてしまう事も少なくはありません。

また、タイミングを判断するのに以下の点も考慮しましょう。

• 外部や内部の劣化状態
• メーカーの保証期間
• 修繕積立金の残高等

一般的なタイミングを参考にし、マンションの管理組合では大規模修繕の長期的計画を立てます。計画を立てなくては、大規模修繕の際に費用の捻出が難しくなるからです。

マンションを長く健康に保つ為には、面倒な不具合が起きる前に大規模修繕で建物の健康を保ちましょう。

分譲マンションの大規模修繕と計画

分譲マンションをお持ちの方は、築10年以降になった場合は大規模修繕が必要となります。

マンションは共有部分も多く、居住空間以外はどうしても全体的に乱暴に使われてしまう傾向があります。

また、建物が大きいので紫外線等の外的刺激の影響を多く受けてしまう傾向があります。その為、一般的な自己所有の建物と比べると、劣化が激しくなってしまいます。

マンションは見た目が大きなカギを握るので、劣化しているようでは買主が逃げてしまいます。放っておかずに、適度な頻度で大規模修繕を行いましょう。

長期修繕計画

分譲マンションは、新築時に30年先までの「長期修繕計画」が提示されます。

計画では、10～15年の間で大規模修繕の実施を検討するケースが多く見受けられます。

ただし、「長期修繕計画」はあくまで計画であって、その通りにしなければならない訳ではありません。

良くない事ではありますが、どこのマンションも管理組合の対応が遅く、大規模修繕が遅れがちなマンションが殆どのようです。

大規模修繕は、絶妙のタイミングで行う事で建物の劣化を最小限に留める事が出来ます。

積み立て費用もあるので、きちんとしたタイミングで行う事をオススメします。

分譲のマンションの場合は、積立金で大規模修繕を行う事が可能です。

費用より積立金が少ない場合は、各住戸（買主）の持ち出しとなります。

修繕積立金は、月額㎡当たり100～150円程です。100円100㎡で計算すると、月額10,000円となります。

大規模修繕の修繕周期

1回目の大規模修繕は15年程になっても、2回目以降はどんどん建物が劣化しているので、間隔が短くなってしまう傾向があります。

国土交通省の令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査によると、平均修繕周期は１回目が15.6年、２回目が14.0年、３回目が12.9年となっており、回数が増えるほど修繕周期が短くなっています。

それは、建物の寿命や材料の劣化度合いが急激に進んでしまうので、仕方のない事となります。

建物の築年数に比例して修繕積立費の額が増える事がありますが、これは当然の事と言えるでしょう。

その為、マンションは築40～50年程度で建て替えの選択をする時期となります。

主要構造の修繕箇所はどこか

大規模修繕とは、マンションの主要構造部の過半数以上を行うことを指します。

それに合わせて、以下の修繕を行いましょう。

大規模修繕に合わせて、このような部分をチェックし、不具合が起きている場合は一緒に修繕工事を行いましょう。

特に水道管は、30年以上経っている建物であれば鉄管を使っているので、錆びを作ってしまい危険です。

今の水道管は銅管ですので、銅管に取り替えるようにしましょう。マンションやホテルで赤水が出やすいのは、今も鉄管を使っている悪い状態から発生しています。

健康被害に繋がってしまうので、是非検討をしましょう。

大規模修繕1回目に目を向けるべきは建物の防水工事

大規模修繕となると、塗装や内装などの建物の見た目を綺麗にする事を1番に考える方も多いのではないでしょうか。

しかし、最も重要と言えるのは防水工事です。

建物は見た目も重要ですが、建物の資産価値や寿命を伸ばし、住空間の安全、快適さを維持するためには、雨漏りを絶対に起こさないことが大切です。

1回目の大規模修繕は11～17年の間に行なわれることが多いのですが、防水層の寿命は、防水工法によりますが、10～20年です。

12～17年で大規模修繕が行われることが多いですが、既に寿命が来ている可能性もあります。防水状態が悪くなってしまうと、建物に致命的な影響を与えてしまいます。

徐々に建物の中に水分が入り込んでしまう致命的な影響により、マンションを長持ちさせる事が出来なくなってしまいます。

そのような状態にならないように、1回目の大規模修繕の際に徹底的に点検、補修を行うようにしなければいけません。

建物の防水効果を保つために、見ておくべきポイントを5つ紹介します。

1.コンクリート躯体のクラック

コンクリートの躯体のクラックは、ヘアクラック程度であれば全く問題ありません。

しかし、名刺のような紙がスッと入ってしまう程の太さのクラックでは、躯体の中までクラックが突き抜けている事があります。

その場合、中の鉄筋に被害を与えてしまいますので、躯体の強度を軽減させてしまいます。

また、酷い場合は雨漏りへと発展させてしまう事があります。

補修しなければいけないクラックは、コーキングや樹脂モルタル、エポキシ樹脂等により補修します。

2.外壁タイルの劣化

タイル自体は半永久的な寿命がありますが、張り付けた建物の動きには勝てずに劣化が起きてしまいます。

タイルのヒビや浮きなど、きちんと点検をして補修しておく事で、タイルの劣化事故を防ぐ事が出来ます。

外壁タイルの場合、タイルだけではなく躯体にも損傷が出ている事がありますので、タイルに不具合が起きている場合は躯体まできちんと点検を行う事が重要となります。

3.コーキングの劣化

外壁のジョイントや伸縮目地に施工しているコーキングは、10年ほどで劣化してしまいます。

そのため、1回目の大規模修繕の際には、必ず打ち直しを行わなくてはいけません。

この際、補修や打ち増しではなく、打ち直しをする事が原則となります。

一部分劣化しているように見えているコーキングですが、ほぼ同時に全てが劣化しますので、一部分だけ補修をしても意味がありません。

また、古いコーキングと新しいコーキングは密着しませんので、古いコーキングの上から新しいコーキングを打ち増ししても全く意味がありません。

古いコーキングは全て取り除き、全てを新しく打ち直ししましょう。

4.屋上防水やバルコニー防水の劣化

防水は、築10～15年程度で劣化してしまう事があります。

特に、立ち上がり部分やドレン廻りは劣化しやすい場所ですので、細かく点検をして補修をしましょう。

補修箇所が多い場合は、全面やり直す事をオススメします。

下手な補修では雨漏りを引き起こしてしまう事もありますので、防水の補修は確実に行うようにしましょう。

5.屋上やバルコニーの金具周り

屋上やバルコニーの金具と防水の取り合い部分は劣化しやすく、取り合いから漏水したり金具が外れて落下してしまう事があります。

細かく点検をして、しっかりと補修をするようにしましょう。

このように、1回目の大規模修繕には防水部分の点検が最も重要となります。

見た目への観念から外側の修繕をしたいのは分かりますが、建物を長持ちさせる為には機能的な部分の補修が1番重要なポイントですので、是非厳重にチェックをして行うようにしましょう。

予算が無い場合は、防水の様な建物に致命的な影響を与える部分の補修を最優先し、見た目の修繕は後回しにするようにしましょう。

大規模修繕の流れとポイント

大規模修繕は、住民にも工事の流れと内容が明確になるように、細かい流れで進んでいくマンションが大半です。

大規模修繕の流れとポイントが誰にでもわかりやすくなるよう以下のように整理しましょう。

1. 計画立案とスケジュール（仮）
2. 修繕委員会の設立
3. 建物調査と修繕計画の具体化
4. 大規模修繕工事業者と費用の確定
5. 完工時間の確認と引き渡し

大規模修繕というのは、とても大掛かりな工事です。その為、進め方というのはとても大事となります。

大規模修繕は専門性が必要な工事であるため、未経験の方にはとても分かりにくいものです。

しかし、大規模修繕は業者や工事内容により2倍以上の金額差がつく場合があるため、慎重に進めていく必要があります。

具体的な進め方と、ポイント・注意点について、詳しく解説していきます。

計画立案とスケジュール作成

大規模修繕の第一歩は、長期修繕計画書に基づいた実施の決定です。

この段階で重要なのは、以下の3つのポイントを明確にすることです。

• 実施のタイミング
• 具体的な工事内容
• 目標とする完了時期

具体的な工事内容、工期については、専門的な建物調査を行った後でないと分からないため、現段階では仮のものでしかありません。

工事の実施時期は、気候を考慮して春か秋が推奨されています。

梅雨などの雨の多い時期は避けるようにしましょう。

修繕委員会の設立

大規模修繕は、通常3～5年程度かかるため、理事会だけでなく専門的に工事を進行するための修繕委員会の設立が重要です。

委員会メンバーは、歴代の理事、または建築や設備に詳しい区分所有者、専門知識を持つ住民などから選任されます。

委員会は工事内容の検討や、問題点の解決策を決定していく重要な役割を担います。

しかし、管理組合メンバーから構成される修繕委員会は、大規模修繕のプロが入ることはほとんどなく、管理会社からの提案を元に進行しているケースが多いです。

管理会社主導の大規模修繕工事は高額になるケースも多いため、コンサルタントやアドバイザーに依頼をして、費用を下げることをおすすめします。

建物調査と修繕計画の策定

専門の管理会社やコンサルタントによる詳細な建物調査を実施します。

この調査結果に基づき、 優先すべき修繕箇所の特定し、具体的な修繕方法の決定をします。

調査には費用がかかり、建物の規模にもよりますが、10万円～数百万円まで幅があります。

建物調査後に、大まかな工期の設定と、概算費用の算出を行うことができるようになります。

また、工事の内容については、この段階では、管理組合や住民の要望よりも、建物の安全性や緊急性、建物の資産価値維持を優先して判断することが重要です。

業者選定と費用の確定

工事業者の選定は、大規模修繕、修繕費用を左右する重要なステップです。

管理会社主導の大規模修繕の場合、管理会社が既に取引のある大規模修繕業者に委託することがほとんどです。

またコンサルタントやアドバイザーをつける場合は、複数の業者からの相見積もりを取ることが多いです。

管理組合で大規模修繕の業者を探し、直接依頼することもあります。

ここで重要なポイントは、必ず複数の業者から相見積もりを取ることです。

大規模修繕は、業者により2倍以上の金額差が出る工事です。金額が安いからと言って、技術レベルが低かったり、工事の質が低いわけではありません。

大規模修繕の業者は、工事実績を重視し、その上で適正な価格かどうかを見極める必要があります。

工事業者が決定したら、総会で承認を得ます。必要に応じて、修繕積立金の不足分については借り入れや追加徴収の計画を立てます。

入居者への説明を行う

工事を行う前に、入居者に細かい説明を実施する必要があります。

トラブルや苦情が発生してもめてしまう場合の大半は、入居者とのコミュニケーション不足です。

大規模修繕の際は、出来れば1週間に1度施工側と管理組合側で打ち合わせを行い、意思疎通を行っておく事が大事となります。

関係者各位のコミュニケーション不足により、入居者から工事中止を申し入れられ逆にトラブルになってしまったパターンも多くあります。

暑い時期に外部工事を行わないようにする

暑い時期は窓を開けたりエアコンを付けるので、それらに関わる工事は絶対に行ってはいけません。

暑い時期を避けて外部工事を行うようにし、入居者に辛い我慢を強いる事は絶対しないようにしなければいけません。

マンションの大規模修繕は、マンションを良くする為に行う工事です。嫌な思いをする為の工事ではありません。

施工側と入居者側も嫌な思いをしないよう、出来るだけ考慮をした工事とするようにしなければいけません。 

工事の実施と管理

工事開始前には必ず住民説明会を開催し、主に下記内容を詳しく周知していきます。

• 具体的な工期
• 足場設置期間
• 工事スケジュールの周知
• 予想される騒音
• 洗濯物などの制約
• 戸締りなど防犯対策

工事の説明書、工程表などを作成し、建物内部にも貼り付けしたり、モニターを設置して工事中も工事状況の確認などができるように環境を整えます。

また、実際の工事が工程表通りに進んでいるかの進捗確認（月1回以上のチェック）や施工品質の確認、契約内容との整合性が合っているか、変更点はないかなど、工事を進行しながら綿密に確認をしていきます。

特に、工事内容の勝手な変更は追加費用の原因となるため、注意が必要です。

定例会議を通じて、進捗状況を定期的に確認・報告することが重要です。 

完工時の確認と引き渡し

工事完了時には、細部にわたる完工検査を実施します。

不具合箇所を発見できず工事を終わらせてしまうと、雨漏りが発生するなどの問題が起こります。

必ず専門的な点検を行い、問題の早期発見と修正依頼をかけるようにします。

そして、工事関連書類、報告書などを確実に引き渡してもらいましょう。

完成後の不具合発見に備えて、大規模修繕専用の瑕疵保険への加入も検討しましょう。

大規模修繕で発生してしまうトラブル

マンションの大規模修繕には、トラブルがつきものです。発生しやすいトラブルを知っておくだけでも、トラブルが起こった際の対応がスムーズになります。

マンションの大規模修繕で発生しやすいトラブルを、まとめてみました。

工事中に起きるトラブル・クレーム

工事中に、騒音や臭いなどにより、クレームが出る可能性があります。

主な問題は4つあり、「騒音」、「臭い」、「埃」、「振動」です。

騒音

大規模修繕に、騒音は付き物です。

部分解体や工事の作業音、作業車の出入りの音など、様々な音が発生してしまいます。

この様な騒音は、大規模修繕では発生してしまうのが当たり前です。

わざと出しているのではなく、工事を行う上で発生してしまうのは仕方のない事となります。

埃の発生

大規模修繕の場合、部分解体等を行う事が多くありますので、どうしてもホコリが発生してしまいます。

外部に洗濯物を干せなくなってしまいますが、短期間ですので我慢するようにしましょう。

臭いの発生

部分解体の際や、塗装、防水工事（内容による）の際に、独特な臭いが発生します。

臭いは建材からも発生します。

振動の発生

部分解体や工事車両の行き来等により、振動が発生してしまう事があります。

工事における振動はやむを得ない発生であり、一時的な発生です。

慣れていない方には物凄く苦痛ですが、建物を良くする為の工事を行っている上での騒音ですので我慢するようにしましょう。

犯罪やプライバシーの問題

また、犯罪やプライバシーなどの問題も無視できません。

足場設置による空き巣被害

大規模修繕の場合外部に足場を設置する事が一般的であり、気になるのが足場を介して浸入する空き巣被害です。

足場も入口を施錠する対処をしてくれる業者も居ますが、それでも空き巣はかいくぐってきます。

中層～高層階の方は、普段は空き巣が入られるリスクが低いため、危機管理意識が低い方もいます。

防犯対策もしっかりと周知を行い、補助錠等の設置などを行うと良いでしょう。

工事会社によっては、大規模修繕工事の際に各戸に無料配布してくれる事もあります。

プライバシーが損なわれる

大規模修繕の場合、大勢の作業員が出入りします。足場周りで作業をしている場合、窓から室内が見える状態になります。

作業員は作業に打ち込んでおり、教育も徹底して行われますが、それでも見えてしまう時はあります。

住んでいる側にすると不愉快な気持ちになってしまいますし、実際にクレームにつながることもあります。

住環境の質の低下や制約がある

大規模修繕の期間中は住環境の悪化や、窓が開けられない期間があるなどの制約は避けられません。

住環境の質の低下と制約は、住民のストレスとなり、クレーム・トラブルに発展しやすい内容です。

足場設置による室内の暗さ

足場設置により、室内が暗くなってしまいます。外壁塗装工事を行う際は、シート養生も行いますので、更に室内が暗くなってしまいます。

大規模修繕の期間は3か月～1年ほどかかってしまう事もあります。

室内が暗くなってしまう事は避ける事が出来ません。

 外部工事により窓を開けられない事がある

外部で解体工事や塗装工事を行っている時は、窓を開ける事が出来ません。

洗濯物を干すことや、バルコニーに物を置くこともできません。

それ以外の工事の場合は開ける事が出来ますので、窓を開けられない期間やバルコニーを使えないときは、不便を感じてしまうことになります。

エアコンを使えない期間が発生してしまう

外部工事の際、エアコンを養生する事があり、エアコンを使う事が出来ないときがあります。

外壁塗装やタイル工事、防水工事の際に使えなくなりますので、エアコンの使用については、重要ポイントとして周知を徹底しないとなりません。

共有スペースで使用できない箇所が出てくる

大規模修繕工事個所によっては、使用不可能な場所が発生してしまいます。バルコニーやエントランスなど、工事内容によっては使用できない期間が発生してしまいます。

設備工事を行う場合は、給排水を使えない時間も発生してしまいます。これらの使用不可能時間は短期間ですので、周知を徹底し、理解を得ておく必要があります。

大規模修繕の費用の目安と費用を抑えるポイント

マンション大規模修繕工事の回数と工事金額の関係

工事金額の目安は1回目、2回目の工事が、6000万～8000万円。3回目の工事は8000万～1億5000万円が多くなっています。

3回目の工事の方が費用が多くかかるのがわかります。

マンション大規模修繕工事の回数と戸あたり工事金額の関係

マンションの一戸当たりの工事費は、1回目、2回目、3回目共に、100万～125万円が多くなっています。

マンション大規模修繕工事の回数と床面積（㎡）あたり工事金額の関係

床面積（㎡）当たりの費用は、1回目は1万円～1万5000円、2回目は1万5000円～2万円、3回目は1万円～1万5000円です。

マンションを建てる若しくは購入する際は、買う時の情報は教えてもらえますが、その後のメンテナンスについては教えてくれないものです。

当たり前の事ですが、建物を維持する為には定期的なメンテナンスが必要となります。

マンションには、ある一定のタイミングに大規模修繕工事が必要となりますので、入居者は費用の積み立てを行います。

マンションの場合、築10～17年の間に1回目の大規模修繕を行います。

マンションの1回目の大規模修繕費用は、40戸程度の普及品のマンションで3,600～4,400万円程度かかります。

1戸当たりで換算すると、90～110万円程度となります。

マンションの形態や大規模修繕の際の施工のグレードにより差が出ますので、1戸当たり100万円の費用が掛かる場合もあります。

1戸当たり90～110万円程度の金額であれば、妥当な費用と思う様にしましょう。

ぼったくりの悪徳業者も存在する

マンションの大規模修繕の際は慣れているプロに見積もりをお願いするので、妥当で常識的な金額の見積書が出てくるようなイメージがあると思います。

しかし、驚くほどの見積書を算出される事もあります。見積もりの依頼先により２倍以上の差がつく業界と思った方がいいでしょう。

普及品の戸数のマンションで見積もりをしてもらっているのに、5,000万円という高い金額を提出される事もあります。

40戸で換算すると、1戸当たり125万円とかなり膨大な金額です。

見積書の中身を確認してみると、3,600万円程度の大規模修繕の内容とあまり変わらない事もあり、良く調べてみると割高に見積書の数字を吹っかけてきたという事実もあります。

1戸当たり110万円を超える1回目の大規模修繕は、相当な高さです。

大規模修繕というのは内容がはっきり施主側に見えにくい部分がありますので、曖昧に金額を吹っかけられる事も少なく無いという事を覚えておきましょう。

余計な費用をかけないため「修繕」に集中

1回目の大規模修繕工事とは、建物に起きている不具合を全て解消させる工事となります。フォームやリノベーションは行いません。

見た目を良くする工事ではなく、衰えた機能を修復して新築に近い状態にする工事です。

その為、美観を高めるための外壁工事や内装工事は必要ありません。

建物に起きている不具合の修繕ですので、リフォームと勘違いしないようにしましょう。

業者によっては、単なる外壁の塗り替え等を提案してくる場合もあるようですが、外壁塗膜に不具合が起きていなければ塗り直しの必要はありません。

より費用を抑えたい場合は「無足場工法」を

マンションの大規模修繕にかかってしまう目に見えにくい費用といえば、仮設工事です。

中でもマンションの大規模修繕の仮設費用の大半を占めるのが、外部足場です。

マンションの外壁面積全てに掛けるので、その費用は膨大となります。

どうしても大規模修繕の費用が合わなく困ってしまった場合は、無足場工法を採用する方法があります。

従来の枠組み足場を設置するのではなく、吊り足場や高所作業車を足場代わりにして高所作業工事を行っていく方法です。

無足場工法は特殊な工法ですので、業者によっては行っていない場合もあります。

本来は従来の枠組み足場を設立して外部工事を行う事が通常ですが、どうしても大規模修繕の金額が合わない場合は業者にご相談をしてみましょう。

「防水工事を先にする」選択肢について

大規模修繕工事では、通常、「外壁工事」と「防水工事」を同時に行うケースが一般的です。しかし、外壁工事は足場を設置する必要があり、その分コストが高くなりがちです。

一方、防水工事を先行して実施することで、コストや効率面で大きなメリットを得られる場合があります。

防水工事を先行させるべき理由は以下の3つです。

1. 雨漏りのリスクを迅速に軽減

屋上やバルコニーなどの防水層は、建物全体の耐久性を保つ上で非常に重要な役割を果たします。

特に屋上防水が劣化している場合、雨漏りが発生しやすくなり、以下のような住民への直接的な影響が懸念されます。

• 雨漏りによる天井や壁紙の損傷
  これにより室内環境が悪化し、住民の生活の質（QOL）が低下します。
• カビや湿気の増加
  健康被害や悪臭の原因となり、住民の健康や快適性に悪影響を及ぼします。

これらの問題を放置すると、修繕の規模が拡大し、結果的に修繕費用が増加する恐れがあります。

屋上からの雨漏りについて詳しくはこちらをご参考にしてください。

2. コスト効率の向上

外壁工事に比べ、防水工事は工事範囲が明確で作業工程も比較的単純です。

そのため、工事内容の検討や業者選定が容易であり、工事コストの透明性を確保しやすいという利点があります。

また、防水工事の先行実施により、足場を設置しなくても対応可能な場合が多いため、足場設置費用の削減につながる可能性があります。

これにより、全体の修繕費用を抑えつつ、建物の重要な防水性能を早期に確保できます。

3. 外壁工事との連動性を考慮

防水工事を先行することで、雨漏りリスクを抑えた状態で外壁工事の計画を練ることが可能です。

外壁の劣化が軽微であれば、防水工事のみで十分なケースもあります。

このように、段階的に修繕を進めることで、住民や管理組合の負担を軽減しつつ、効率的な修繕計画を実現できます。

防水工事を大規模修繕工事の中で最優先として実施することは、建物の耐久性向上だけでなく、住民の快適な生活環境を維持する上でも非常に合理的な選択肢です。

特に、屋上防水は建物全体を守る重要な箇所であり、早期に対応することで雨漏りリスクを最小限に抑えられます。

「外壁工事と防水工事を同時に行うべき」という固定観念にとらわれず、建物の現状に合わせた柔軟な修繕計画を立てることが大切です。

管理組合の理事や修繕委員のメンバーは、まず防水工事の必要性を見極めた上で、最適なスケジュールを検討してみてはいかがでしょうか。

防水工事について詳しくはこちらをご覧ください。

大規模修繕工事業者の選び方

マンションの大規模修繕工事は、大きなお金もかかりますし建物を末永く維持していく為にも、とても慎重に考えなければいけない工事です。

経済的に且つ高い満足を得る事ができる大規模改修工事じゃなければ、全く意味がありません。

大規模修繕工事というのは、想像以上に難しい工事です。

どんな業者に頼んでも満足が出来る工事となるのかというと、そうではありません。

大規模修繕工事は、業者選びにより全てが大きく変わっていきます。

業者選びは慎重になり、選び抜いた1社に工事を依頼するようにしましょう。

マンションの大規模修繕工事は、このような業者に依頼をするようにしましょう。

建物の診断が得意な業者

大規模修繕はリフォームではなく、今後その建物を長く使って行く為のメンテナンスです。

そのため、今建物に起きている悲鳴や状態を把握できる業者にお願いしなければいけません。

表面だけを見て判断する業者も中には居ますので、注意しましょう。

マンション工事の豊富な実績がある

マンションの工事の施工回数が多い業者は、マンション工事の進め方をよく理解しています。

住民や近隣に迷惑をかけないように行ってくれるので、揉め事も無く快適に工事を進める事が出来ます。

慣れていない業者に依頼すると、工事車両の駐車１つから揉めてしまう事があります。

一括下請けに出さない業者

忙しい、人が居ない等という理由により、下請けに一括丸投げしてしまう業者が居ます。

各工種は下請けさんに出す事が一般的ですが、統括の管理は元請けが行わなくてはいけません。

元請けとしての技量が高い業者なのか、腕のいい現場監督が所属しているのかは、工事を大きく左右します。

大規模修繕の専門業者

大規模修繕というのは建築の中でも特殊な工事ですので、一般の建築会社では得手に出来ない可能性もあります。

大規模修繕工事を専門に行っている業者であれば何に対しても慣れているので、経験とノウハウで最善な大規模修繕の提示を行ってくれます。

また工事着工後も適切な対応で行ってくれますので、とても快適です。

入居者からの苦情も少なく、安心してお任せ出来ます。

また、修繕を行うマンションの規模に合わせた業者選びも大事となります。

50戸未満の小規模マンション、50戸以上100戸未満の中規模マンション、100戸以上の大規模マンションなど、マンションの大きさによってもノウハウや施工技術は大きく異なります。

できるだけ同規模のマンションの大規模修繕を豊富に行っている業者を選定するようにしましょう。 

見積もりの価格が適正な業者

施工価格は、高いのは避けたいですが、安ければ良いわけではありません。

見積書の内容が、いかに適正であり、その上で安いかどうかが大事となります。

現地を調査し、確実な内容の見積りを作る業者を選定しましょう。

使用する材料名を適切に記載している見積書は、何を使うのかが一目瞭然ですので明解でオープンな見積書と言えます。

「一式」など曖昧な内容の記載ばかりの見積りを出してくる業者には依頼してはいけません。

信用性がある会社かどうか

信用ができる業者かどうかは、業者の経営状態と、担当者及びその業者の対応の良さの2つで見ると良いです。

やはり丁寧で相手を敬ってくれる対応が出来る業者というのは必須項目となります。

大規模修繕のプランや見積書の説明など、しっかりとした対応が出来る業者を選びましょう。

親身になって考えてくれている担当者が居る業者は、ゆくゆく頼りになりますし安心です。

大規模修繕を行っている業者の中には、自転車操業を行っている業者も少なくありません。

大規模修繕の工事が完了した後に不具合箇所が見つかった場合、経営状態が良くない業者であれば倒産しており対応してもらえない場合もあります。

次の大規模修繕までは少なくても10年はありますので、それまでは間違いなく存続する業者を選びましょう。

帝国データバンクなどを参考にすると、その業者の経営状態を把握する事が可能です。 

大規模修繕工事のプレゼンテーションをしてもらう際に、工事の内容や説明の仕方などで企業の姿勢というのを把握する事が出来ます。

工事内容の的確さもそうですが、何事にも丁寧で親身になってくれる業者は後に助かる存在となります。

評判・口コミなどをしっかりと調べる

周囲から評判が高く満足度が高い業者は、トラブルなく大規模修繕工事を行ってくれます。

1度経験された方の意見は間違いない意見ですので、とても参考になります。

施工中のサポートを考えてくれる業者か

大規模修繕を行う業者は、業者により様々な部分へのサポートに差が出ているのが現状です。

マンションの大規模修繕は、外部工事をする際はどうしても粉じん、臭いが発生してしまうので窓を開ける事が出来ない期間が長く続く事があります。

その際に、どのような対応を考えてくれるのか、細部まで考え、敬う姿勢を感じる事が出来る業者かどうかはとても重要です。

細かいサポートが出来ない業者を選んでしまうと、工事中に現場が揉め事などで混乱したり、住民からのクレームに繋がってしまう場合もあります。

安全や防災対策、住民への細かい説明、アフターケアの内容など、きちんとできる業者に依頼しましょう。

工事完成後の対応もしっかりできる業者

建築工事全般に言える事ですが、工事完了後にも継続して品質を保証してくれる業者は、何か不具合があっても対応してくれますので、助かります。

工事というのはアフターサービスが重要ですので、それができる大規模修繕工事の業者はとても優秀ですし、安心してお任せ出来ます。

大規模修繕工事は、依頼する業者次第で精度や入居者のストレスが全く違います。

きちんと施工上優れている業者に依頼するようにし、問題なく進む快適な大規模修繕工事にするようにしましょう。

大規模修繕でよくある疑問

マンションの大規模修繕は、建物が大きく費用も莫大になるので慎重に行いたいものです。その為、大規模修繕時に役立つ知識があれば安心ですよね。
始める前に不安はなくしておきましょう。

大規模修繕に詳しい住民が居ないと大変？

大規模修繕に詳しい住民が居れば、それに越した事はありません。

しかし、詳しい住民が1人も居なくても、専門の業者やコンサル会社に専門的な事はお任せすれば、何の問題もありません。

建築業に疎くても、万全にマンションを維持する事が出来ます。

大規模修繕が失敗したら管理組合が責任を取らなきゃいけないの？

大規模修繕は大きなお金がかかるので、いざ失敗してしまうと管理組合に責任が及ぶのではないかと、管理組合の仕事をやりたがらない方も多いようです。

管理組合だけの問題ではなく、組合員つまり全入居者の責任となるので、組合が責任を感じる事はありません。

設計会社やコンサルタントに依頼した方が良いのか

最終的には施工会社に依頼するのですが、マンション側と施工会社の間になってくれるのが、設計会社やコンサルタントです。

修繕の知識が薄くても、設計やコンサルタントにアドバイスをもらう事が出来ます。

信頼できる施工会社にお任せする予定なのであれば不要と言えますが、そうでなければ安心して工事を進める為には依頼する事をオススメします。

費用以上に、大きな役になってくれます。 

業者に見積りを依頼するとお金がかかるのか

見積書作成のみであれば、費用は掛かりません。

マンションは建物が大きく費用もかさむので、2社以上の業者から見積もりを取る事をオススメします。

金額だけじゃ無く、中身も細かくチェックをして業者を決定しましょう。

大規模修繕の費用を安く済ませる為には

工事費用を安く抑える為には、大規模修繕の目的を明確にする事です。

あれもこれもと曖昧な感じですと、大規模修繕の費用は莫大に膨れ上がります。

そうならないよう、必要な事だけをピックアップし、材料の仕様もこの程度と明確にしておくと、費用を抑える事が出来ます。

必要な修繕とそうじゃない修繕を考え、曖昧に必要と思う工事は行わない事です。

作業時間

マンションですので、8時～17時の作業時間が一般的です。

時間は業者により前後しますが、おおよそどこの建設会社もこのような時間帯で行っています。

また、土曜日や祝日は工事を行う業者が大半ですが、日曜日は工事を行わない業者が殆どです。

工事中に不具合や疑問に感じる事がある場合

工事中に疑問等を感じた場合は、管理組合に報告をしましょう。

管理組合から建築業者に伝わり、返事が必要な場合は回答してくれます。

不満を持って大規模改修を行っていると、長い期間不快な気持ちになってしまいます。

疑問に思う事は全て報告して、解決するようにしましょう。

大規模修繕は大きなお金が発生してしまうので、納得して工事を進めなくてはいけません。

疑問が残らない快適な大規模修繕を、住民みんなで作りましょう。

まとめ

ここまで初めての大規模修繕についてまとめさせていただきました。

長年住んできたマンションを維持するためにも大規模修繕が必要です。

快適な生活を送るためにも、やらなくてはいけないことが沢山ありますが、力を合わせて改善していきましょう！

大規模修繕のご相談はいつでもお待ちしております。

工事費用をカットする