限界マンションになってしまう前に!

皆様、【限界マンション】と言う言葉を聞いた事があるでしょうか?
あまり馴染みの無い言葉だと思います。

では、【空き家問題】と言う言葉はニュース等で聞いた事があるのでは無いでしょうか?

昨今、問題になっている限界マンションについて掘り下げていきましょう!

■限界マンションとは■

マンションの老朽化が進み管理や修繕が行き届かず、価格を下げても買い手がつかないマンションの事を言います。

■空き家問題とは■

住宅の数に対する世帯数が少ない事で、使用されていない住宅が多くなっている事を言います。

使用されていない放置空き家が多くなると、倒壊や火災等を起こす可能性も高くなります。

国では「空家対策特別措置法」と言う、適切に管理されていない空き家に対して、罰金等を取り決める法律を成立しました。

初めてマンションが建設されたのは約60年前頃と言われています。
その頃の日本は高度成長期の真っ只中。
その頃から少しずつ建設されてきた建物はもはや限界と言う事が分かると思います。

そして日本の人口は2010年頃をピークに減少の傾向にあります。
ある資料では2100年頃には今の人口の1/3程度まで下がるとも言われています。

昔から、「人の住まなくなった建築物は寿命が短い」と言われます。

マンションも「お金の集まらない(人が住まない)マンションは寿命が短い」と同様の結果が生み出されます。

人が集まらない=修繕費が貯まらない

価格を安くする=修繕費が貯まらない

建物の高齢化=修繕費が掛かる

修繕費、維持費は無い=解体費も無い…放置。

高齢化が進んだ建築物はこのようなサイクルを生み出しているのです。

総務省の「住宅・土地統計調査」資料を見てみると、
平成25年の日本の総世帯数は約5600万世帯、住宅の総数は約6000万戸とされており
この資料を見るだけでも空き家のどの位あるのかが解ると思います。

さらに、国土交通省の「住宅着工統計」を見ると年々減少はしているが、
いまだに年間100万戸程度の新築住宅が建設されていると言います。
国は元々ある住宅を再利用して新築住宅を減らす動きを取っているが、
【空き家問題】解決には程遠いのが現状です。

放置された建物から色々な事故が報告されています。

〇2017年北海道札幌市のマンションでの庇(ひさし)崩落事故

最上階の庇(ひさし)が折れているのが解ると思います。

7階の庇(ひさし)が地面に落下している写真

これは札幌市で起きた事故になります。
特定建築物の定期検査などは行っていなかったと言います。

特定建築物の定期検査は、建物の種類や規模によりますが、
一定以上の建物は定期検査を行う事が法律で定められています。
しかし、法律で定められてはいるのですが、現状では過半の建築物が定期検査が行われていないという事です。

建物の修繕費・維持費が無いという事は、管理費も無い可能性もあります。
ご自身の住まわれている建築物は特定建築物の定期検査の必要な建物なのか?一度確認しておく事が必要と思われます。

空き家問題でも同じ事が言えるでしょう。

寒冷地になると、今使用している建築物も積雪の加重により倒壊という事故も起きています。
また、空き家であっても電気配線等は生きていると思われます。

ネズミ等の小動物等が、配線を傷つける事で火災が起こる可能性もあります。使用している建築物であれば、それなりの対策がとれると思いますが、誰も気付いていないとなると恐ろしい事故になりかねません。

倒壊の際に人を巻き込んでしまった。火災が大きくなってから気付いた為に町中を巻き込んだ大火災となってしまった。

そのような事態に陥らない為にも、ご自身が所有している建築物はご自身で管理して行かなければなりません。

  • ご自身の入居または、資産として持っている建築物は適切な管理ができているのでしょうか?
  • 分譲マンション等の方は、適切な[修繕積立金]が支払われているでしょうか?
  • 積み立てられているでしょうか?
  • [維持保全計画書]に基づき適切な補修等は行われているでしょうか?
  • 住宅にお住まいの方は、建物の定期的な検査を行っていますでしょうか?
  • 所有している建築物で空き家になっている建物は無いでしょうか?

平成30年からは、中古建築物の不動産流通において、
重要事項説明書にホームインスペクションを行ったかどうかを記載する事が決定されています。

今後新築の建築物よりも中古住宅流通市場が大きくなっていく事が想像されます。
建築物購入の際には、ホームインスペクション等を行う事等も視野に入れ適切な建築物を購入する事も必要です。

ご自身の建築物が、将来的に【限界マンション】【空き家問題】に陥らない為にも今一度管理や状況の把握等の見直しが必要になります。

問題点ばかり記載してきましたが、

今現在、区分所有者の人々ができる事は無いのでしょうか?

一つの解決に進める方法としては、一人一人の適切な維持・修繕が大切です。
それはマンションの資産価値を維持する事で売却を検討の際に買い手が付きやすい
というメリットがあります。

多くの人が住みたいマンションになると言う事は、
マンション自身のお金も回り適切な管理への道筋になります。
それに伴い入居率があがり、建物のスラム化を回避できる可能性があります。

高齢のマンションであれば入居者も高齢者が増えているのが実態です。
資産価値を上げるまたは維持する事で
リバースモーゲージ(生前にマンションを担保に資金を借り入れ、死後にマンションを売却して返済)等の仕組みを使える可能性もあります。

このような仕組みを使えるのであれば
入居者も適切な建物の維持・修繕を行いたくなるのではないでしょうか?

 

スラム化をさせない為に適切な維持管理・修繕
         ↓
適切な維持管理・修繕を行う事で入居率を上げる
         ↓
入居率が上がる事で、資産価値を上げる
         ↓
資産価値が上がる事で適切な維持管理・修繕

 

というように、一人一人が意識する事で、良いサイクルを生む事が出来ると思います。

限界マンションは、マンションがお年寄り化し空き家が目立ってきている状態です。
2つのパターンがあり、

  • 住まわれている方の高齢化
  • 建物の構造自体が高齢化

いわゆる経年による劣化が著しく進んでいる状態を指します。

分譲マンションの数は、全国で610万戸以上あると言われております。
この中の、昭和に建てられたマンションが高齢化状態の限界マンションとなっております。
現在、築40年以上経っているマンションは約51万戸ありますが
10年後には151万戸となります。

なんと、20年後には300万戸に増加するとも言われております。

40年前に購入した方を30歳と仮定すると、現在の年齢は70歳となります。
名実ともに「限界マンション」と、なっているのです。

建物も入居している方も、どちらも高齢化となってしまうのです。

限界マンションに入居している方は高齢者が多いので、収入が無い方が大半です。
預金や生活保護、子供等の援助で暮らしている方がほとんどです。

その為、マンションの補修費用の捻出が難しく
必要な大規模修繕などが行われず建物も限界状態となった可能性があります。

そのような状態なマンションを一般の若い方が掴んでしまっては、長く暮らしていく事が大変となります。
その為、空き家が増えてしまい入居数も限界化してしまうのです。

これからマンションを購入される予定の方は、限界マンションを掴まないようにしなくてはいけません。
限界マンションを掴まない為には、これらのポイントに似合ったマンションの購入が大事となります。

修繕をきちんとやっているマンション

構造的に限界マンションとなってしまっているマンションは、なんらかの問題により修繕がきちんと行われておらず現在の悲惨な状態になった可能性があります。
10年や15年等の理想的なスパンの中で大規模修繕等を行っている、マンションを購入する事が大事となります。

管理組合がしっかりしている

管理組合がしっかりしているマンションであれば、きちんとした目線と頻度で必要な大規模修繕を行う事が出来ます。
組織が成り立っている管理組合が存在する、マンションを購入するようにしましょう。

ゼロゼロ物件を掴まない

最近多く見かけるのが、管理費ゼロ円、積み立て費ゼロ円の「ゼロゼロ」物件です。
経費が掛からないのでお得に思えるかもしれませんが、建物に必要な経費を掛けない事は建物の劣化を進めるようなものです。

また、既に建物が限界化している可能性もありますので、絶対に促されてはいけません。

限界マンションになっているマンションは、マンションの共用部分の性能が低下している状態となっている事が大半です。

マンションの共用部分の性能を高める事で、限界マンションとせずに済む事が出来る場合がありますので、是非注目をしてみましょう。

共用部分のどのような部分に目を向けるべきなのか、ポイントを詳しくご紹介致します。

分譲マンションは長期に渡って住まわれる場合が大半ですので、入居者は徐々に高齢化していきます。
高齢化に対応した共用部分になる事で、顧客のニーズが高まり限界マンションとならずに済みます。
マンションのバリアフリーにする為には、このようなポイントに目を向けてみましょう。

エントランス内の手すりや腰かけ

手すりが付いている事で、年齢を増した方でも過ごす安い空間となります。
また、腰かけ椅子やソファを設置しておくと、年齢を増した方が休みながら過ごせるエントランス空間となります。

共用廊下や階段の手すり

共用廊下や階段に手すりを付けると、各戸に行くまで非常にスムーズとなります。

エントランスの段差を無くす

段差があると年齢を増したかはつまずきやすくなってしまいますので、極力段差を無くす事が重要となります。
基本は、フルフラットのような平らな状態です。
水の浸入を防ぐ為には、多少の勾配を設けて水の浸入を避けるようにしましょう。

エントランスは引き戸に変更

現在エントランスの出入り口が開き戸の場合、引き戸に取り替えるようにしましょう。
 
開き戸は開くスペースをよけないといけなく、年齢を増した方には苦痛なスペースとなってしまいます。
引き戸は左右に引くだけですので、よける事無く出入りが簡単にできます。
大きくて長い引手を採用し、力を入れずに開閉が可能な戸にするようにしましょう。

昔のマンションの場合、現代のマンションの用に防犯性能が高くない場合があります。
近年犯罪が多く増えておりますので、防犯性能に乏しいマンションはマイナスポイントとなり、買い手や借り手が付かない場合があります。
マンションの防犯性能は、これらのポイントに目を向けて検討してみると良いでしょう。

オートロックにする

一番は、オートロックにする事です。

オートロックにする事で、関係のない人が浸入する確率を大幅に減らす事が可能となります。
現代はオートロックのマンションが多いので、オートロックであるか否かは大きな選択肢の問題となります。

オートロックが無いと選択肢に入らないと思われる方も多くいらっしゃいますので、オートロックはいわば必須アイテムといえるでしょう。

防犯カメラの設置

防犯カメラの設置は、顧客にとって物凄く評価が高くなるポイントとなります。
現代は犯罪が多くなってきている為、その犯罪を防犯カメラで撮る事が出来るのは安心して生活できる材料となります。

玄関エントランスや駐車場に取り付けるだけで犯罪を防ぐ事が出来るので
非常に評価が高いポイントとなります。

マンションの犬走りに玉砂利を敷く

マンションの犬走り(マンションまわり)に玉砂利を敷くと、マンション周りを歩く事で砂利の音がジャラジャラと鳴ります。
 
泥棒は音を嫌いますので、犬走りを歩いた際にジャラジャラと音が鳴ってしまうと、犯罪意識が薄れてしまいます。
 
玉砂利が1番音が鳴りますので、オススメとなります。

サッシのロック機能の向上

サッシには既にロックがついておりますが、付属のロックでは泥棒は簡単に開けて侵入してしまうとも言われております。
 
泥棒の浸入を防ぐ為には、最低でも2重ロックが必要となります。
後付の2重ロックがありますので、それを取りつける事で防犯性が高まります。
 
2重ロックを好んで選ぶ顧客も多いので、重要なアイテムとなります。

強化ガラスや強化フィルム

マンションの犯罪は窓からの侵入が多くあり、窓の防犯を強化していると泥棒を防ぐ事が可能となります。
 
2重ロックに合わせて強化ガラスや強化フィルムを窓に施す事で、ガラスを割って侵入する犯罪を防ぐ事が出来ます。
 
ロックと合わせて二重の防犯対策とうたうと、顧客は大きく目を付けてくれます。

エントランスはマンションの顔であり、陳腐化していると見た目が良くありません。
陳腐はエントランスのマンションは評価が低くなってしまいますので、顧客に支持されません。

エントランスを綺麗にする事で、マンションとしての印象を高める事が出来ます。
このようなエントランスの部分に目を向け、改善を行うようにしましょう。

内装仕上げ材

内装材が古臭くなっていると、顧客の目には大きなマイナスとなってしまいます。
 
内装を綺麗にするだけで立派なエントランスで立派なマンションと見えますので、綺麗な状態をキープするようにしましょう。
 
クロスならお安くリフォームが可能ですので、低予算で一気に見た目を変える事が出来ます。

照明器具

エントランスは半分外みたいなものですので、照明器具は汚れてしまいがちになってしまいます。
すぐに汚くなってしまいますので、こまめな清掃が必要となります。
 
しかし経年の汚れが蓄積してしまい、お掃除をしても綺麗な状態をキープする事が出来なくなってしまいます。
 
求められる照明器具は、照度が高く綺麗でLEDの照明器具です。
そのような照明器具に取り替える事で、エントランスがパッと明るくなります。
明るさも見た目も良くなりますので、一石二鳥の良さを発揮します。

集合郵便受け

昔の集合郵便受けは鋳鉄製の為、経年によりサビが発生してしまい汚い状態となってしまいます。
近年の集合郵便受けはステンレス製やアルミニウム製の物を採用し、サビることなく長年使う事が出来ます。

ステンレス製やアルミニウム製の集合郵便受けにするだけで見た目が映えますので、郵便受けから生活さが発揮されます。

掲示板

掲示板は、古くなると物凄く古臭さが露呈してしまいます。
 
綺麗な物に変えるだけで見た目が一掃されますので、是非注目してみましょう。
 
昔の掲示板は板状で画鋲で留める物が一般的でしたが、近年はステンレス板を壁内に入れてマグネットで掲示するパターンも多く採用されております。
 
マグネット式は画鋲の跡が目立たないので、古臭くなりにくいのでオススメです。

共用スペースは、便利であればあるほど目に付きます。

宅配ロッカー、トランクルーム、共用倉庫等は、現代のマンションにはあって当たりまえのアイテムとなります。
便利性が高まりますので、是非設置するようにしましょう。

管理事務所、ラウンジ、プレイルーム、宿泊室等は、経年により劣化して傷んでしまいます。
これらのスペースは古臭さが物凄く目立ってしまいますのでリフォームが必要となります。
また、これらの共用スペースはあって当たり前であり、ない場合は作る事が必要となります。

これらの共用スペースがある事は、マンションとして大きな価値となりますので、ある事で限界マンションとせずに済みます。

既にある場合は、内装を綺麗にして清潔で快適な状態にしましょう。

建物だけではなく、建物外部の敷地の陳腐化を改善する事はマンションの見た目に大きく響きます。

外部はマンションの顔となり、不特定多数の目に付く部分となりますので、誰もが見ても納得できる状態へとキープしなければいけません。

これらのポイントに、目を向けるようにしましょう。

車道や歩道、広場の舗装

車道や歩道、広場は舗装にしておく事が大事となります。

既に舗装になっている場合は、塗装の凹凸が無いかとチェックして平らにするようにしましょう。

外灯

外灯は鋳鉄製の場合が大半であり、経年によりサビ等で劣化している場合が多くあります。

錆びている外灯は綺麗に塗装し直し、それが不可能な場合は新設するようにしなければいけません。

外灯は防犯としても活用出来ますので、センサーで付く等便利機能も大事となります。

駐車場や駐輪場の陳腐化

駐車場や駐輪場は、白線や車止めの経年劣化等古さを感じさせてしまう事があります。
駐車場や駐輪場が綺麗ですと、マンションの価値も上がります。

駐車場や駐輪上の不足

駐車場や駐輪場が不足していると、買い手や借り手が付きません。
数が不足している場合は、満足できる数とする事が大事となります。

駐車場に関しては、マンションの戸数と同様の数が必要となります。

緑化環境の改善

芝生や樹木などの緑化環境は、劣化していると汚く見えてしまうものです。

綺麗に改善し、見た目に価値のあるマンションへと導くようにしましょう。

このようにマンション共用部分の性能の強化する事で、マンション自体の評価が上がって買い手や借り手が付くようになり限界マンションから遠ざける事が出来ます。

限界マンションにするかしないかは手の入れ方にもよりますので
ポイントごとに見直しをして顧客に満足してもらえるマンションとするようにしましょう。

マンションは頑丈に見えるが中身は傷む

マンションというのは鉄筋コンクリートや鉄骨で出来ている構造の為
とても頑丈なイメージがあるようです。

しかし、強固に思えるマンションも、中身はどんどん劣化し傷んできてしまいます。
劣化してしまったマンションの性能や機能を改善させる為に、大規模修繕などのリフォームが必要となっていきます。

限界マンションに起きている住戸の居住性能の劣化と改善方法は、このような内容となります。

昔のマンションは、住戸面積が非常に狭い傾向があります。

画一で多様な間取りにしかなっておらず、使いにくく借り手が離れていく傾向があります。
限界マンションにしない為には、早めの段階で間取りのリフォームを行う事が大事となります。

このような間取りのリフォームが、ポイントとなります。

リビングを広くする

現代のマンションは、リビングが広い間取りにとても大きなニーズがあります。
 
小さくても12帖以上の大きさが理想であり、お隣のお部屋をつぶして2室を1室にする方法が多く取られています。
 
昔のマンションの居間は8畳程度の狭い空間の場合が多く、このような狭い空間の今では買い手や借り手が離れていき限界マンション化となってしまう傾向があります。

リビングの天井高さを高くするリビングの天井高さを高くする

昔のマンションの天井高さは低い傾向があり、近年のマンションのリビングの天井は高い傾向があります。
 
高い天井ですと開放感あふれる感じがして、現代の方に好まれる空間となります。
 
一般的なマンションの天井高さは2.4mですが、昔のマンションの天井高さは2.1m程度の低い物もございます。
最低でも2.4mとし、高ければ高い程好まれます。
 
近年のリビングの天井高さは高い天井高さを採用している場合もあり、2.7m程度の高い天井ですと若い方にも好まれます。
 
天井高さを高くする事で空間が広く感じるので、買い手や借り手が付くようになり、限界マンションとならず済みます。

和室を無くす

現代の方は和室を苦手としている方が多く、古い建物になるほど和室の畳に対し不衛生さを感じる方も少なくないようです。

居住性能の向上とする為には、和室を洋室にリフォームされる事をオススメします。
空間全体をリフォームする事が難しい場合は、畳だけをフローリングに変えるだけでも雰囲気が変わり快適な空間と見せる事が出来ます。

真壁であっても、その上から洋風のクロスを張る事で洋風な雰囲気に見せる事が出来ます。

内装状態は、旧式化や劣化が起きていると次の借り手や買い手がつかなくなってしまい、限界マンション化してしまいます。
大規模修繕等で内装状態を改善し、現代の内装に似合う状態へと導くようにするようにしましょう。

玄関内装

玄関の床は、モルタル等の土間の場合が多くあります。
 
土間は経年により古臭くなってしまいますので、新規でモルタルを塗ったりタイル等を張ると見た目が生えます。
 
また、壁や天井は、クロスを張って綺麗にするようにしましょう。
下駄箱も新しい物にすると、顧客の目に付きやすくなります。

居間などの洋室の内装

居間などの洋室の床は、フローリングやクッションフロアを張っている場合が多くあります。
 
フローリングやクッションフロアは経年により古臭くなってしまいますので
新規でフローリングやクッションフロア等を張ると見た目が生えます。
 
1番映えるのは、フローリングです。
また、壁や天井は、クロスを張って綺麗にするようにしましょう。

和室の内装

和室の床は、畳が経年劣化による古臭くなってしまいますので
 
畳の表替えや畳の入れ替えが必要となります。
畳は臭いを吸収しやすので、古くなる事で深い感あふれる床となってしまいます。
 
また、壁や天井は、クロスを張って綺麗にするようにしましょう。

トイレ、台所、洗面脱衣室の内装

トイレ、台所、洗面脱衣室等の水まわりの床は、クッションフロアを張っている場合が多くあります。

クッションフロアは経年により古臭くなってしまいますので、新規でクッションフロアを張ると見た目が生えます。

現在フローリングの場合は、クッションフロアの方が適しているので張り替えるようにしましょう。
また、壁や天井は、クロスを張って綺麗にするようにしましょう。

台所のキッチン前にはキッチンパネルを張ると、快適で一目置かれるキッチンとなります。
近年のキッチンパネルは高くないので、買い手や借り手を付ける為には必要経費と思う様にしましょう。

浴室の内装

浴室は、昔の浴室の場合はタイル張りやモルタルの場合があります。
新規のタイルに張り直す事で、快適な浴室空間となります。
 
また、費用に余裕があれば、浴槽やシャワーも新しい物に取り替えると良いでしょう。

設備機器が旧式化や陳腐化により使いにくくなり、見た目の悪さや使いにくさによりマンションに対しニーズが無くなってしまうという流れです。

設備機器の旧式化や陳腐化には、これらの機器に目を向けるようにしましょう。

  • 便器
  • キッチン
  • 洗面化粧台
  • 給湯器
  • 浴室(ユニットバスなど)

これらの設備機器は、経年等により劣化など使い勝手が悪くなってしまい、借り手や買い手が居なくなってしまう可能性があります。

これらの設備機器を現代の物に取り替えることをお勧めします。

電気機器が旧式化や陳腐化により使いにくくなり、見た目の悪さや使いにくさによりマンションに対しニーズが無くなってしまうという流れです。

照明器具は樹脂製がほとんど

照明器具は樹脂製で出来ている物がほとんどであり、経年によりくすんだ色になっていき、古さが露呈してしまいます。

照明器具の形には流行りがある

照明器具は形にも流行りがあり、旧式な照明器具の形は物凄く古さを感じてしまいます。
現代的な照明器具に取り替え、現代的な雰囲気を発揮させると借り手や買い手が付くようになります。
 
天井付け照明器具は流行りであり、シンプルでお安い物で良いので取り替えるようにしてみましょう。

LED照明器具への変更

現代はLED照明器具の時代であり、LED照明というだけでお客様が付くほどです。
器具の料金はそれほどお高くないので、是非目を向けてみるようにしましょう。

昔のマンションの収納は押入れの場合が大半であり、古臭い感じがします。

現代は布団を収納する事が少ないので、押し入れはあまり求められておりません。
押し入れより収納力の高いクローゼットを求められるようになり、クローゼットがあるマンションは非常にニーズが高くなります。

押し入れ収納が多い場合は、クローゼットにリフォームする事で顧客のニーズが高まります。

トイレや洗面脱衣室に収納

現代は収納を多く求められますので、トイレや洗面脱衣室に収納がると顧客が付きやすくなります。
 
吊戸棚など収納を取り付けると、狭い空間でも収納力が高まります。
ちょっとした収納がある事で顧客が付きやすくなりますので、是非注目してみるようにしましょう。

他のマンションよりもグレードアップポイントを作って差を付ける事で、顧客をゲットするという方法です。

どのようなポイントが大事なのか、ピックアップしご紹介致します。

駐車場を今よりグレードアップさせる事で、より顧客の目に付き買い手や借り手を増やす事が可能となります。

機械式駐車場の設置

昇降型の機械式駐車場の設置をする事で、駐車スペースを最小限にし広い敷地空間とする事が出来ます。

今ある駐車スペースの整備

昔作った駐車スペースの場合、万度な駐車スペースとなっていない場合があります。
万度な駐車スペースとするため、様々なポイントを改善してみましょう。
 
駐車スペースの幅は5m×2.5mが基本といわれておりますので、そのスペースが確保出来ているのかを確認してみましょう。
 
昔の駐車スペースの場合は、確保できていない場合が大半です。
充分なスペースを確保し、余裕ある駐車スペースにする事で顧客の目に付きやすくなります。
狭くて窮屈な駐車スペースの場合は、使いにくく書いてや借り手が離れていく可能性があります。
 
また、きちんと線引きをし、部屋番号の掲示等所在を明確にする事も大事となります。
来客者の駐車スペースも必要であり、最低5区画設けておくと良いでしょう。

近年大地震が増えてきている為、耐震補強に優れたマンションの場合は顧客の目に付きやすくなります。

これらの避難対策が出来ているマンションは、注目度が高いです。

  • 各戸のドア
  • 共用廊下
  • 階段
  • バルコニー
  • 屋外避難階段
  • エレベーター

など、これらに耐震性能が求められる場合は大変評価として高いマンションとなります。
耐震補強も今は後付けで付けられる時代となり、耐震補強があるマンションであればなおよいでしょう。

いかがでしたでしょうか。

限界マンションの原因や修繕すべき箇所について、まとめさせていただきました。

いろんな対策を施す事で、限界マンション防止へと導く事が出来ます。
必要性や安全性を感じる事が出来れば、自ずと顧客は寄ってきます。

不景気によりマンションの需要が増えてきておりますので、顧客を集める事は十分に可能となるといえます。
他のマンションと差をつけ、限界マンションとしないように参考にしていただけると幸いです。